Erbschaft

Ein geerbtes Haus lässt sich verkaufen, sobald die Erbfolge geklärt und das Eigentum auf die Erben übertragen ist. Der Weg dorthin ist weniger kompliziert, als er sich im ersten Moment anfühlt – wenn die Schritte in der richtigen Reihenfolge erledigt werden.

Erst die Erbfolge, dann der Verkauf

Bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, muss feststehen, wer erbt. In Deutschland weist das der Erbschein oder ein notarielles Testament nach, in Österreich wird das Verlassenschaftsverfahren mit der Einantwortung abgeschlossen, in der Schweiz dient der Erbschein als Nachweis. Ohne dieses Dokument kann kein Notar einen Kaufvertrag beurkunden.

Parallel dazu lohnt sich ein Blick ins Grundbuch: Stehen noch Hypotheken, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen? Diese Einträge beeinflussen den Preis und müssen vor dem Verkauf geklärt werden.

Erbengemeinschaft: nur gemeinsam geht es

Erben mehrere Personen, gehört das Haus allen gemeinsam. Keiner kann allein verkaufen, und keiner kann den Verkauf dauerhaft blockieren, ohne dass es teuer wird. Die praktischen Optionen:

• Gemeinsamer Verkauf – alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt. Der sauberste und meist schnellste Weg.
• Auszahlung – ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Funktioniert nur, wenn die Finanzierung steht.
• Teilungsversteigerung – der letzte Ausweg, wenn sich die Erben nicht einigen. Dauert lange und bringt in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf.

Je früher sich die Erbengemeinschaft auf einen Weg einigt, desto höher der Erlös. Ein leerstehendes Haus kostet jeden Monat Geld: Versicherung, Heizung, Grundsteuer und oft eine Hypothek, die weiterläuft.

Steuern: in allen drei Ländern unterschiedlich

Ob und wie viel Steuer beim Verkauf anfällt, hängt vom Land, vom Verwandtschaftsgrad und davon ab, wie lange das Haus im Besitz des Verstorbenen war. Deutschland, Österreich und die Schweiz regeln Erbschafts- und Grundstückgewinnsteuern grundlegend verschieden, in der Schweiz zusätzlich je nach Kanton.

Deshalb gilt: Vor der Unterschrift einmal mit einem Steuerberater sprechen. Das kostet wenig und verhindert böse Überraschungen beim Erlös.

Renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen?

Geerbte Häuser sind oft seit Jahrzehnten nicht modernisiert worden. Viele Erben überlegen, vor dem Verkauf zu renovieren. In den meisten Fällen lohnt sich das nicht: Die Kosten holen Sie beim Verkaufspreis selten wieder herein, und das Haus steht während der Arbeiten weitere Monate leer.

Sinnvoller ist eine ehrliche Einschätzung des Zustands und ein Verkauf, der diesen Zustand berücksichtigt. Ein Käufer, der ohnehin umbauen will, zahlt für eine frische Küche nicht mehr.

Direktverkauf oder Verkauf mit Experten

Für ein geerbtes Haus gibt es zwei realistische Wege:

1. Direktverkauf an einen Kaufpartner – das Haus wird im Ist-Zustand übernommen, ohne Besichtigungen, ohne Reparaturen, zu einem Termin, der zur Erbengemeinschaft passt. Ideal, wenn Tempo und Einfachheit zählen oder die Erben weit entfernt wohnen.
2. Verkauf mit Verkaufsexperten am freien Markt – mehr Vorlauf, dafür meist ein höherer Erlös. Sinnvoll, wenn das Haus in gutem Zustand und gefragter Lage ist und die Erben Zeit haben.

Welcher Weg passt, hängt von Zustand, Lage und der Situation der Erben ab. Eine unverbindliche Einschätzung zeigt beide Optionen mit realistischen Zahlen.

Checkliste für Erben

• Erbschein, Einantwortung oder notarielles Testament liegt vor
• Grundbuchauszug geprüft (Hypotheken, Wohnrechte, Dienstbarkeiten)
• Alle Erben sind sich über den Verkaufsweg einig
• Laufende Kosten des Hauses erfasst
• Steuerliche Situation mit einem Berater geklärt
• Unterlagen gesammelt: Grundrisse, Energieausweis, Baupläne, Versicherungen

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